[부동산 토막상식] 2. 건폐율과 용적률

오늘은 부동산 토막상식 중 건폐율과 용적률이라는 용어에 대해서 알아보겠습니다.

토지에 대한 건축면적의 비율과 연면적의 비율을 나타내는 건폐율과 용적률, 어떤 차이가 있는지 알아볼까요?

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1. 건폐율

위에서 보시는 것처럼 건폐율은 대지면적 가운데 최대한 건축을 할 수 있는 면적을 나타내는 비율입니다.

대지면적에 대한 건축면적(대지에 건축물이 둘 이상 있는 경우에는 이들 건축면적의 합계)의 비율을 말합니다.

용적률과 함께 해당 지역의 개발밀도를 가늠하는 척도로 활용하죠.

「건축법」제 55조, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제77조, 그리고 해당 법률 시행령과 지침 등에 규정이 되어 있습니다.

용도지역, 용도지구별 건폐율의 최대한도는 관할 구역의 면적과 인구 규모, 용도지역의 특성 등을 고려하여 

「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에서 정하고 있는 기준은 다음과 같습니다.

개략적인 암기를 하시려거든 기준 수치인 붉은 글씨를 따라서 리듬을 타 암송하듯 외우면 좋을 것 같아요.

암기 방법 : 567 7889 7242

(오육칠 칠팔팔구 칠이사이다!!)

*전용주거지역(5)

제1종 전용주거지역 : 50퍼센트 이하

제2종 전용주거지역 : 50퍼센트 이하

*일반주거지역(6)

제1종 일반주거지역 : 60퍼센트 이하

제2종 일반주거지역 : 60퍼센트 이하

제3종 일반주거지역 : 50퍼센트 이하

*준주거지역(7)

준주거지역 : 70퍼센트 이하

*상업지역(7889)

근린상업지역 : 70퍼센트 이하

유통상업지역 : 80퍼센트 이하

일반상업지역 : 80퍼센트 이하

중심상업지역 : 90퍼센트 이하

*공업지역(7)

전용공업지역 : 70퍼센트 이하

일반공업지역 : 70퍼센트 이하

준공업지역 : 70퍼센트 이하

*녹지지역~ 관리지역(2)

보전녹지지역 : 20퍼센트 이하

생산녹지지역 : 20퍼센트 이하

자연녹지지역 : 20퍼센트 이하

보전관리지역 : 20퍼센트 이하

생산관리지역 : 20퍼센트 이하

계획관리지역 : 40퍼센트 이하(4) - *주의*

*농림지역, 자연환경보전지역(2)

농림지역 : 20퍼센트 이하

자연환경보전지역 : 20퍼센트 이하

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이렇듯 건폐율은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에서 정한 범위 안에서 특별시, 광역시, 특별자치시, 특별자치도,시 또는 군의 조례로 정합니다.

다만, 지구단위계획을 수립하는 등 필요한 경우 이를 완화하여 적용할수도 있구요.

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2. 용적률

다음은 용적률에 대해 알아보겠습니다.

용적률이란 대지면적에 대한 연면적(대지에 건축물이 둘 이상 있는 경우에는 이들연면적의 합계)의 비율을 말합니다.

주의해야 할 점은, 용적률을 산정할 때에는 지하층의 면적, 지상층의 주차용(해당 건물의 부속용도인 경우만 해당)으로 쓰는 면적, 주민공동시설의 면적, 초고층 건축물의 피난안전구역의 면적은 제외해야 한다는 것입니다.

용적률은 부지면적에 대한 건축물 연면적의 비율로서, 건폐율과 함께 해당 지역의 개발밀도를 가늠하는 척도로 활용합니다.

용도지역, 용도지구별 용적률의 최대한도는 관할 구역의 면적과 인구 규모, 용도지역의 특성 등을 고려하여 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에서 정하고 있는 기준은 아래와 같습니다.

이도 개략적인 수치를 암기하시려거든 기준이 되는 수치(붉은 글씨)를 따서 리듬을 만들어 외우는 것이 좋을 듯 합니다. 각 수치에 구간이 있어 모든 수치를 다 암기하기보다는 가장 큰 수치인 대표 수치를 암기하고,

 개략적인 범위수준을 파악하는 방식으로 암기하는 게 좋을 것 같습니다.

다음의 암기법을 따라하실 경우 100%를 1로 생각하시면 될 것 같아요.

암기 방법 : 5, 15, 4, 1, 1, 0.8

(오 십오 사에 일 일에 쩜 팔) 

*주거지역(5)

제1종 전용주거지역 : 50퍼센트 이상 100퍼센트 이하

제2종 전용주거지역 : 100퍼센트 이상 150퍼센트 이하

제1종 일반주거지역 : 100퍼센트 이상 200퍼센트 이하

제2종 일반주거지역 : 150퍼센트 이상 250퍼센트 이하

제3종 일반주거지역 : 200퍼센트 이상 300퍼센트 이하

준주거지역 : 200퍼센트 이상 500퍼센트 이하

*상업지역(15)

근린상업지역 : 200퍼센트 이상 900퍼센트 이하

유통상업지역 : 200퍼센트 이상 1천100퍼센트 이하

일반상업지역 : 300퍼센트 이상 1천300퍼센트 이하

중심상업지역 : 400퍼센트 이상 1천500퍼센트 이하

*공업지역(4)

전용공업지역 : 150퍼센트 이상 300퍼센트 이하

일반공업지역 : 200퍼센트 이상 350퍼센트 이하

준공업지역 : 200퍼센트 이상 400퍼센트 이하

*녹지지역, 관리지역,농림지역, 자연환경보전지역(1, 1, 0.8)

보전녹지지역 : 50퍼센트 이상 80퍼센트 이하

생산녹지지역 : 50퍼센트 이상 100퍼센트 이하

자연녹지지역 : 50퍼센트 이상 100퍼센트 이하

계획관리지역 : 50퍼센트 이상100퍼센트 이하

보전관리지역 : 50퍼센트 이상 80퍼센트 이하

생산관리지역 : 50퍼센트 이상 80퍼센트 이하

농림지역 : 50퍼센트 이상 80퍼센트 이하

자연환경보전지역 : 50퍼센트 이상 80퍼센트 이하

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용적률은 건폐율보다 암기하기가 좀 까다롭네요.

암기법은 에듀윌 공인중개사 공법 강의를 하는 이장춘 교수님의 암기법을 차용하였습니다.

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용적률은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에서 정한 범위 안에서 특별시, 광역시, 특별자치시, 특별자치도, 시 도는 군의 조례로 정합니다.

다만, 지구단위계획을 수립하는 등 필요한 경우 이를 완화하여 적용할 수 있습니다.

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[본문내용참조 및 이미지 출처 : 네이버 토지이용 용어사전]

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지금까지 건폐율과 용적률에 대해서 알아보았습니다! 

부동산 분야는 어렵고도 재미있네요 ㅎㅎ